یک مال یا در مالکیت یک شخص است یا در مالکیت چند شخص. اگر مال در مالکیت چند شخص باشد به آن مال مشاع یا در حالت اشاعه می گوییم. حال اگر بخواهیم آن مال را از حال اشاعه خارج کنیم به این کار تقسیم می گوییم. تقسیم درصورتیکه مال تقسیم ، عیرمنقول باشد به تقسیم مال غیرمنقول ، افراز می گوییم یعنی پس از افراز مال غیرمنقول ، آن مال به چندمال تقسیم می شود که هر مال ، فقط در مالکیت یک شخص است.
ولی درمورد تفکیک برای ما مهم نیست که آن مال غیرمنقول یک مالک داشته باشد یا چند مالک. بلکه فقط مهم است که آن مال غیرمنقول به قطعات جداگانه ای که معمولا سند جداگانه ای هم خواهند داشت تقسیم شود مانند آپارتمان
حقوقی
تعریف اجمالی تقسیم، افراز و تفکیک
تقسیم زمانی انجام می شود که چند نفر در یک مال مشاع مالک باشند و بخواهند سهم خود را از یکدیگر جدا کنند. تقسیم می تواند به صورت توافقی یا قضایی باشد و هدف آن پایان دادن به حالت اشتراک است.
در واقع تقسیم اعم از افراز و تفکیک می باشد.
افراز نیز در مورد اموال مشاع کاربرد دارد؛ اما با این تفاوت که سهم هر شریک به صورت رسمی و دقیق از کل ملک جدا می شود. در افراز، وضعیت اشتراک پایان می پذیرد و سهم اختصاصی هر فرد مشخص می گردد.
تفکیک برخلاف دو مورد بالا، لزوماً برای اموال مشاع به کار نمی رود و بیشتر جنبه ثبتی دارد. هدف آن جدا کردن فیزیکی ملک به قطعات کوچک تر، صرف نظر از اشتراک یا عدم اشتراک در مالکیت است. به همین دلیل پس از تفکیک ملک مشاع به قطعات مختلف، مالکیت مشاع هر شریک به هر قطعه از میان نخواهد رفت.
تفاوت تقسیم، افراز و تفکیک املاک
بر اساس تعاریف ثبتی و قضایی، افراز به معنای جدا کردن سهم مشاع هر شریک از ملک مشترک است. به عبارت دیگر، افراز زمانی مطرح می شود که یک ملک بین چند نفر مشترک باشد و یکی از شرکا بخواهد سهم اختصاصی خود را از حالت مشاع خارج کرده و به صورت مستقل در بخش خود تصرف کند.
بنابراین، افراز یک اقدام حقوقی برای پایان دادن به وضعیت مالکیت مشترک در اموال غیرمنقول (مانند زمین و آپارتمان) است که به نسبت سهم هر شریک، انجام می شود؛ مثلاً اگر زمینی ۶ دانگ باشد و دو نفر به نسبت ۲ دانگ و ۴ دانگ مالک آن باشند، در صورت افراز، ملک به دو قطعه تقسیم می شود که یکی از آن ها دو برابر دیگری ارزش دارد، تا با میزان مالکیت شرکا متناسب باشد.
مراحل و الزامات دریافت سند مالکیت آپارتمان
قبل از آغاز مراحل دریافت سند مالکیت، مراحل زیر باید طی شود وگرنه درخواست صدور سند در اداره ثبت اسناد پذیرفته نخواهد شد. مهم‌ترین این الزامات عبارت‌اند از:
۱. دریافت پایانکار از شهرداری
اولین و اصلی‌ترین شرط دریافت سند، دریافت پایانکار ساختمانی است. این مدرک نشان می‌دهد که پروژه طبق پروانه ساخت اجرا شده و از نظر شهرداری مشکلی ندارد. در صورت وجود مغایرت در نقشه یا تخلف ساختمانی، صدور پایانکار به تعویق می‌افتد و عملاً امکان دریافت سند هم فراهم نخواهد شد.
۲. تهیه نقشه تفکیکی تأییدشده
در ساختمان‌هایی با چند واحد، نقشه تفکیکی توسط کارشناس رسمی نقشه‌برداری تهیه و به تأیید سازمان ثبت می‌رسد. این نقشه پایه‌ای‌ترین مدرک برای صدور سند تفکیکی هر واحد است و باید با مشخصات پایانکار کاملاً مطابقت داشته باشد.
۳. پرداخت عوارض و مالیات‌های ملک
یکی دیگر از الزامات مهم، تسویه عوارض شهرداری، مالیات نقل‌وانتقال و مالیات بر ارزش افزوده است. ارائه مفاصاحساب از شهرداری و دارایی، پیش‌شرط صدور سند قطعی محسوب میشود.
۴. تطبیق مشخصات فنی ملک با پروانه ساخت
در این مرحله باید تمام ابعاد، زیربنا و تعداد واحدها با آنچه در پروانه ساخت درج شده تطبیق داده شود. در صورت تغییر در نقشه یا اضافه بنا، نیاز به اصلاح پایانکار و نقشه جدید وجود دارد.
مراحل قانونی دریافت سند مالکیت
پس از تکمیل الزامات اولیه، نوبت به انجام مراحل رسمی و ثبتی برای صدور سند می‌رسد. این فرآیند معمولاً در اداره ثبت اسناد و املاک منطقه انجام میشود و شامل چند گام مشخص است:
نمونه دادخواست الزام خوانده به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی و حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم تقسیم‌نامه رسمی آپارتمان و پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله
میتوانید درباره همین موضوع سؤال بپرسید یا به سؤال کاربران پاسخ بدهید. پاسخهای دارای نشان «پاسخ رسمی دفتر» از طرف مدیریت دفتر منتشر شدهاند.
۰پیام منتشرشده
پاسخ کاربران صرفاً دیدگاه عمومی است و مشاوره حقوقی رسمی محسوب نمیشود. برای تصمیم درباره پرونده واقعی، اسناد و شرایط اختصاصی باید توسط وکیل بررسی شود.
در حال دریافت گفتوگوها…
۱. ثبت درخواست در اداره ثبت اسناد
مالک یا نماینده قانونی او باید با در دست داشتن مدارک لازم (شامل پایانکار، پروانه ساخت، نقشه تفکیکی و شناسنامه ملک) به اداره ثبت مراجعه کرده و درخواست صدور سند مالکیت را ثبت کند. در این مرحله، پرونده ملک تشکیل و شماره پیگیری اختصاص داده میشود.
۲. بررسی مدارک و سوابق ثبتی
کارشناسان اداره ثبت، مدارک ارائه‌شده را با سوابق ثبتی و نقشه‌های موجود تطبیق می‌دهند. در صورت وجود مغایرت در مشخصات زمین یا مساحت، پرونده برای اصلاح و بازنگری به مالک یا کارشناس فنی بازگردانده میشود.
۳. بازدید میدانی کارشناس ثبت
در برخی موارد، کارشناس اداره ثبت از محل پروژه بازدید می‌کند تا موقعیت و تطبیق نقشه با واقعیت ملک را بررسی کند. این بازدید به‌ویژه در املاکی که چند واحد یا چند پلاک ثبتی دارند، الزامی است.
۴. صدور شماره پلاک ثبتی جدید
پس از تأیید نهایی نقشه و مشخصات فنی، برای ملک شماره پلاک ثبتی جدید صادر میشود. این شماره، هویت رسمی ملک در دفاتر ثبت است و مبنای صدور سند نهایی محسوب میشود.
۵. چاپ و تحویل سند مالکیت
در آخرین مرحله، سند رسمی ملک توسط اداره ثبت چاپ و به مالک تحویل داده میشود. این سند ممکن است تک‌برگ یا تفکیکی باشد و مالکیت قطعی هر واحد را به‌صورت شش‌دانگ یا مشاع مشخص می‌کند.
نکات مهم در پروژه‌های مشارکت در ساخت
در پروژه‌های مشارکت در ساخت، روند دریافت سند مالکیت کمی پیچیده‌تر از حالت عادی است؛ زیرا معمولاً مالک زمین و سازنده هر دو در مالکیت نهایی سهم دارند و باید پس از پایان پروژه، سهم هر طرف به‌صورت دقیق مشخص و ثبت شود. رعایت چند نکته کلیدی در این فرآیند، از بروز اختلافات حقوقی و تأخیر در صدور سند جلوگیری می‌کند.
● تعیین سهم مالک و سازنده در قرارداد
در ابتدای پروژه باید سهم دقیق هر طرف (بر اساس متراژ، طبقه یا واحدها) در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شود. اگر این سهم‌بندی در قرارداد شفاف نباشد، در زمان صدور سند تفکیکی مشکلات حقوقی زیادی پیش می‌آید.
● تفکیک واحدها پس از پایانکار
پس از دریافت پایانکار از شهرداری، نقشه تفکیکی بر اساس سهم طرفین تهیه میشود. در این مرحله، کارشناس نقشه‌بردار با توجه به توافقات قرارداد، نقشه نهایی را برای ثبت آماده می‌کند.
● تنظیم صورت‌جلسه تحویل واحدها
قبل از صدور سند تفکیکی، ضروری است که صورت‌جلسه تحویل واحدها میان مالک و سازنده تنظیم شود. این سند رسمی نشان‌دهنده تحویل واقعی و رضایت طرفین از وضعیت واحدها است و در ثبت نهایی سند نقش مهمی دارد.
● پیگیری صدور اسناد تفکیکی برای هر واحد
در نهایت، باید برای هر واحد جداگانه درخواست صدور سند مالکیت داده شود. اداره ثبت بر اساس نقشه تفکیکی و قرارداد مشارکت، سند هر واحد را صادر کرده و در صورت لزوم سهم مشاع بخش‌های مشترک (مانند راه‌پله، حیاط و آسانسور) را نیز درج می‌کند.
افراز بین دو یا چند شریک مشاعی قابل طرح است اما تفکیک نیازی به مشارکت چند نفر ندارد و یک مالک می تواند درخواست تفکیک ملک خودرانماید.
افراز در اصطلاحات حقوقی عبارت است از ( جداسازی سهم مشاع هر شریک یا شرکای ملک مشاع از حالت اشاعه) یا ( تقسیم مال غیر منقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکا در صورت عدم توافق و تراضی یک یا چند نفر از آنها به تقسیم ) به هر حال شرط اصلی در بحث افراز (( حالت اشاعه )) می باشد
در افراز، مرافعه و اختلاف در موضوع افراز، شرط است اما تفکیک بر پایه صلح است و نیازی به وجود اختلاف بین شرکا نیست و هرجاکه شرکا، اتفاق نظر در نحوه تقسیم ملک مشاعی نداشته باشند، چاره کار درخواست افراز است.
درافراز، چه ازاداره ثبت اسناد وچه دادگاه رای به افراز صادر می شود ولی درتفکیک، صورتمجلس تفکیکی و تقسیم نامه صادر می شود. اعتراض به تفکیک دراداره ثبت اسناد و املاک رسیدگی می شود اما اعتراض به افراز قابل طرح دردادگاه است.
پس از صدور صورتمجلس تفکیکی، تقسیم نامه صادر و به امضا شرکا می رسد اما پس از صدور رای افراز و عدم اعتراض در مهلت مقرر،کار افراز به اتمام رسیده و قابل بازبینی نیست.
اعتراض به تفکیک، درحین انجام عملیات اجرایی باعث توقف کارتفکیک می شود اما اعتراض به روند افراز حین عملیات اجرایی افراز، مسموع نیست وفقط پس ازصدور، رای افراز قابل اعتراض دردادگاه صالح است.
ـ تفکیک در ادارات ثبت برای عرصه و اعیانی (آپارتمان)، هر کدام طبق ضوابط خاص خود انجام میشود.
ـ تفکیک عرصه با رعایت ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها مصوب ۲۷/۱۱/۱۳۴۵ انجام میشود و به موجب آن اداره ثبت اسناد و املاک مکلف است در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه‌ای انجام دهد که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد. نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه می‌نماید و برای تصویب به شهرداری در قبال رسید تسلیم می‌کند، باید حداکثر ظرف دو ماه از طرف شهرداری تکلیف قطعی آن معلوم و کتباً به مالک ابلاغ شود. در صورتی که در موعد مذکور شهرداری تصمیم خود را به مالک اعلام ننماید مرجع مذکور (اداره ثبت) مکلف است پس از استعلام از شهرداری طبق نقشه‌ای که مالک ارائه می‌نماید عمل تفکیک را انجام دهد. معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی، احداث می‌شوند متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد کرد.
بنا به آنچه در بالا ذکر گردید، در خصوص تفکیک عرصه (اراضی) مالک یا مالکین با در دست داشتن نقشه موردنظر درخواست خود را تسلیم اداره ثبت می‌نمایند و اداره ثبت، چنانچه ملک در محدوده قانونی شهرها یا حریم آن واقع شده باشد نقشه را جهت تأیید و اظهارنظر به شهرداری ارسال می‌کند و چنانچه ملک در خارج از محدوده قانونی شهر یا حریم شهر باشد به بخشداری یا فرمانداری یا استانداری ارسال و به شرح فوق‌الذکر عمل میشود.
تقسیم
در اصطلاحات حقوق مدنی تقسیم عبارت است از جداسازی حصص شرکاء در مال همچنین تقسیم اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن مثل ترکه متوفی که بین ورثه تقسیم میشود شامل اموال منقول و غیرمنقول.
در مورد افراز با توجه به اینکه سهم هر یک از شرکاء مشخص شده و سند مالکیت آن به نام وی صادر میشود. تقسیم موضوعیت ندارد و آنچه بیشتر مصطلح است تقسیم بعد از تفکیک است و نحوه عمل به این ترتیب است که شرکاء ملک پس از تنظیم صورتمجلس تفکیکی و ارسال آن به دفتر اسناد رسمی می‌توانند با حضور در دفترخانه و با تنظیم و امضاء تقسیم‌نامه رسمی قطعات تفکیکی را به نسبت سهم مشاعی خود بین هم تقسیم نمایند و اداره ثبت به استناد تقسیم‌نامه مذکور اسناد مالکیت به نام شرکاء صادر می‌نماید.
تفکیک آپارتمان
آپارتمان‌های یک ساختمان را اداره ثبت می‌تواند تفکیک کند اما عرصه بنای شامل بر آپارتمان‌ها به حالت اشاعه باقی می‌ماند و قیمت عرصه نباید مأخذ احتساب هزینه تفکیک باشد.
در تفکیک آپارتمان رعایت تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها (الحاقی ۸/۶/۱۳۵۶ و اصلاحی ۲۷/۶/۵۸) هم برای اداره ثبت و هم برای دفاتر اسناد رسمی الزامی است:
دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان‌ها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمان‌های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.
همچنین در تفکیک آپارتمان‌ها توسط اداره ثبت رعایت مفاد قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۴۳ و ۱۳۴۷ لازم‌الرعایه است.
امروزه تفکیک آپارتمان مطابق دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها (که ۶۷۱ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی ـ بخشنامه ۱۴۲۲۱/۴۱/۱ ـ ۳۰/۵/۱۳۸۲ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور) انجام میشود. در بند ۱ این دستورالعمل چنین بیان شده «پذیرش درخواست تفکیک از طریق دفاتر اسناد رسمی همراه با گواهی مصدق شده پایان کار به وسیله مالک یا قائم‌مقام ولی تسلیم رئیس واحد ثبتی یا مسئول مربوطه میشود. افراد غیرصالح حق تسلیم درخواست را ندارند».
بنابراین درخواست تفکیک آپارتمان از طریق دفاتر اسناد رسمی و ضمن ارسال گواهی پایان ساختمان به اداره ثبت انجام میشود و اداره ثبت با رعایت قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن و نیز مفاد گواهی پایان ساختمان و مطابق دستورالعمل تفکیک آپارتمان نسبت به تنظیم صورتمجلس تفکیکی اقدام و صورتمجلس را به دفتر اسناد رسمی درخواست کننده ارسال می‌نماید و دفاتر اسناد رسمی بایستی دقیقاًَ مفاد صورتمجلس را که به نظر خیلی از حقوقدانان سند رسمی تلقی میشود رعایت و از تغییر و تفسیر در مفاد آن خودداری نمایند.
صورتمجلس تفکیکی
صدور صورتمجلس تفکیکی برای املاکی که تبدیل به چند واحد آپارتمان شده اند، پس از اخذ پایانکار از شهرداری مربوطه قابل انجام است. به این معنی که پس از پایان عملیات ساختمانی و تایید مهندس ناظر و صدور پایانکار، مالک به دفتراسناد رسمی مراجعه نموده و درخواست صدور صورتمجلس تفکیکی، تسلیم دفتراسناد رسمی می نماید. سردفتر اسناد رسمی، تقاضای مالک یا مالکین رابه اداره ثبت اسناد واملاک محل وقوع ملک ارسال می نماید و اداره ثبت اسناد واملاک با ارجاع به کارشناس مربوطه،نسبت به صدور صورتمجلس تفکیکی، اقدام می نماید. اما صدور صورتمجلس تفکیکی، برای مالک یامالکین عرصه خالی (زمین) هم امکان پذیر است و در این حالت نیازی به صدور پایان کار نیست و فقط نقشه زمین از شهرداری دریافت شده وضمیمه درخواست می شود. پس ازصدور صورتمجلس تفکیکی، مالک یا مالکین، نسبت به تهیه و امضا تقسیم نامه به نسبت سهم خود اقدام می نمایند و اگر تقسیم نامه مورد توافق طرفین قرار نگیرد، صدور صورتمجلس تفکیکی، کار عبث و بیهوده ای می باشد. دراین مرحله، امکان انتقال سندرسمی ملک به نام اشخاص ثالث وجود دارد.
استنکاف فروشنده از اخذصورتمجلس تفکیکی
گاهی اوقات ساختمان درحال ساخت توسط سازنده و یا سرمایه گذار و یا مالک، پیش فروش می شود. دراین حالت معمولا فروشنده اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و انتقال سند رسمی ملک را متعهد می شود. حال فرض کنیم بین شرکای سازنده ملک اختلافی ایجاد شد و نسبت به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی و امضا تقسیم نامه و همچنین انتقال سند رسمی اقدامی انجام ندادند. دراین حالت که صورتمجلس تفکیکی صادر نشده است تکلیف خریدارچیست؟ آیا خریدار می تواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک تقدیم دادگاه نماید؟ پاسخ به این سوال منفی است، چراکه دفتراسنادرسمی بدون داشتن پایانکارصورتمجلس تفکیکی وهمچنین تقسیم نامه ای که سهم هریک ازمالکین را مشخص نموده باشد،مجاز به تنظیم وانتقال سند رسمی ملک نیست ازطرفی باعنایت به عدم انجام مقدمات انتقال سند رسمی،دادگاه نیز نمی تواند حکم به الزام به انتقال سند رسمی به نام خریدارصادرنماید.طرح دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی،پایانکار وسایر ملزومات انتقال سند رسمی دراین حالت،ضروری است.
مراحل طرح دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی
خریدار که در اینجا از وی با عنوان خواهان یاد میشود، اگر فقط قصد طرح دعوا مبنی بر الزام فروشنده به اخذ صورت مجلس تفکیکی را داشته باشد، باید صرفا دادخواست الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی نماید.
اما اگر قصد نهایی وی، تنظیم و اخذ سند رسمی ملک است، باید در خواسته ی خود الزام به اخذ پایان کار و الزام به تنظیم سند رسمی را نیز ذکر نماید.
این دعوا، از دعاوی مالی محسوب شده و باید ملک توسط خواهان قیمت گذاری شود. تاثیر این تعیین قیمت توسط خواهان، در تعیین دادگاه صالح برای رسیدگی و همچنین مبلغ هزینه دادرسی بسیار حائز اهمیت است.
دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
قبل از ورود به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان می بایست دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، تقدیم دادگاه صالح نماید. دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، به طرفیت کلیه مالکین ملک، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و همچنین اگر فروشنده وکیل داشته باشد به طرفیت وکیل هم، طرح می شود. قرارداد منعقد شده بین طرفین وتصویر سند مالکیت وهمچنین درخواست استعلام از اداره ثبت اسناد و تصویر کارت ملی ازمدارک مورد نیاز طرح دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی می باشد. درصورتی که رای قطعی دادگاه مبنی بر الزام خوانده به اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایانکار باشد و محکوم علیه ازاجرای رای دادگاه استنکاف نماید بنا به دستور دادگاه، محکوم له نسبت به انجام این امور وپرداخت هزینه ها اقدام نموده ومی تواند کلیه هزینه های انجام شده و خسارات دادرسی ازجمله حق الوکاله وکیل را از مستنکف مطالبه نماید.
مرجع صالح برای رسیدگی
اصولا یکی از موارد مهمی که همیشه قبل از طر ح هرگونه دعوی لازم است به آن توجه شود، بررسی دقیق مرجعی است که صلاحیت رسیدگی به دعوی مزبور را دارد. در خصوص دعوی اخذ صورتمجلس تفکیکی نیز ابتدائا می بایست مرجع صلاحیت دار تعیین گردد تا بدین وسیله از به هدر رفتن وقت و هزینه جلوگیری شود. همانطور که اشاره شد، هر دعوای مالی می بایست توسط خواهان تقویم گردد. در اینجا تقویم به معنای ارزش گذاری است که ثمره آن در میزان هزینه دادرسی و مرجع صالح تاثیرگذار خواهد بود.
تقسیم مال مشترک؛ مفهومی اعم از افراز و تفکیک
تقسیم، اصطلاحی عام تر از افراز است. تقـسیم می تواند شامل انواع اموال منقول و غیرمنقول باشد، از جمله:
اموال منقول (مثلاً خودرو یا وجه نقد)
اموال غیرمنقول (مانند خانه یا زمین)
به طور خاص، در فرآیند تقسیم ترکه که پس از فوت یک شخص انجام می شود، همه ی دارایی های متوفی اعم از منقول و غیرمنقول بین ورثه تقسیم می شود. در این حالت، به جای واژه های “افراز” یا “تفکیک”، از اصطلاح تقسیم ترکه استفاده می شود.
بنابراین، باید توجه داشت که افراز و تفکیک، زیرمجموعه هایی از مفهوم کلی تر تقسیم هستند و هرکدام شرایط و کاربردهای خاص خود را دارند.
تفاوت های اصلی تفکیک و افراز
بر حسب مالکیت
در تفکیک، لزومی ندارد که ملک مشاع باشد. یعنی حتی اگر یک نفر مالک کل شش دانگ یک ملک باشد، می تواند آن را تفکیک کند. اما در افراز، شرط اصلی وجود مالکیت مشاع است.
اثر حقوقی
در تفکیک، مالکیت مشاع از بین نمی رود. مثلاً اگر زمینی بین دو نفر به صورت مشاع باشد و تفکیک شود. هر دو همچنان در تمام قطعات به نسبت سهام خود شریک اند. ولی در افراز، مالکیت از حالت مشاع خارج شده و هر فرد مالک قطعه خاص خود می شود.
مبنای تقسیم
در افراز، تقسیم بر اساس سهم مالکیت انجام می شود. اما در تفکیک معمولاً قطعات برای سهولت فروش یا توسعه پروژه ها طراحی می شوند و نه بر اساس سهم افراد.
مرجع تصمیم گیرنده
تفکیک به صورت کامل در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک است. اما در افراز، به دلیل امکان اختلاف میان شرکا، دادگاه نیز در مواردی صلاحیت رسیدگی دارد.
مرجع درخواست تفکیک و افراز
طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت، تقاضای تفکیک توسط مالک یا نماینده قانونی او به اداره ثبت ارائه می شود و ارزش قطعات بر مبنای ارزش معاملاتی روز تعیین می گردد.
اما بر اساس ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، در مورد املاکی که ثبت شان خاتمه یافته، مرجع افراز، اداره ثبت محل وقوع ملک است و رأی این اداره تا ۱۰ روز قابل اعتراض در دادگاه می باشد.
افراز ملک چیست؟
افراز ملک عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء یا به عبارتی دیگر تقسیم مال غیر منقول مشاع، بین شرکاء به نسبت سهم آنان. رکن اساسی تحقق افراز «حالت اشاعه» می باشد.
تفکیک ملک چیست؟
عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر. بر فرض مثال یک زمینی به مساحت ده هزار متر است، و مالک یا مالکین زمین تصمیم دارند، زمین را به قطعات پانصد متری تقسیم نمایند.
تقسیم ملک چیست؟
تقسیم اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن. بر فرض مثال تقسیم ترکه متوفی که شامل اموال منقول و غیر منقول میشود.
تفاوت افراز ملک و تفکیک ملک
در افراز تقسیم براساس سهم هر شریک صورت می گیرد. بر فرض مثال اگر قطعه زمینی بین دو شریک مشترک باشد و یکی از آنها مالک چهار دانگ و دیگری مالک دو دانگ باشد در موقع افراز، ان زمین به دو قسمت مساوی تقسیم نمیشود، بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد تقسیم میگردد
اما اگر ملک مشاعی تفکیک گردد، معمولا تفکیک براساس میزان مالکیت شرکاء صورت نمیگیرد، بلکه به ترتیبی که مثلا فروش قطعات سهل تر باشد انجام می شود. اما اگر ملک مشاعی تفکیک گردد، معمولا تفکیک براساس میزان مالکیت شرکاء صورت نمیگیرد، بلکه به ترتیبی که مثلا فروش قطعات سهل تر باشد انجام می شود.
در تفکیک، ملک می تواند هم ملک غیر منقول مشاع باشد و هم می تواند مشاع نباشد. اما رکن اساسی افراز حالت اشاعه می باشد.
در صورت تفکیک ملک مشاعی، حالت اشاعه باقی می ماند، برای مثال اگر ملک ده هزار متری برای دو مالک مشاعی به نسبت مساوی باشد. پس از تفکیک، زمین به ده قطعه هزار متری نیز، هریک از شرکاء مالک سه دانگ هر قطعه خواهند بود. اما در افراز، سهام از حالت اشاعه خارج میگردد.
در افراز چون باید سهم هر شریک مشخص شود، ممکن است مرافعه و اختلاف بین شرکاء پیش می آید و لذا نیاز به دخالت مراجع قضایی است. اما تفکیک جنبه قضایی نداشته و در صلاحیت اداره ثبت می باشد.
مرجع درخواست افراز ملک
مطابق ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، درمورد املاک مشاعی که جریان ثبت آنها خاتمه یافته، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، رسیدگی به درخواست افراز با واحد ثبتی محلی است که ملک مورد تقاضای افراز در حوزه ان واقع است. و مطابق ماده دوم همان قانون، تصمیم واحد ثبتی ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه است. دقت شود اگر جریان ثبتی خاتمه یافته باشد ولی بین مالکین، محجور یا غائبی باشد در این صورت مطابق رای وحدت رویه ردیف 59/29 مورخ 1360/01/15 هیات عمومی دیوان عالی کشور ناظر به ماده ی 313 قانون امور حسبی، رسیدگی به دعوای افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می باشد. در این صورت رای دادگاه، قابل تجدید نظر می باشد. و اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، در این صورت نیز مرجع رسیدگی دادگاه می باشد و رای دادگاه قابل تجدید نظر می باشد.
مرجع درخواست تفکیک ملک
مطابق ماده 150 قانون ثبت، مرجع ثبت درخواست تفکیک اداره ثبت می باشد.
ماده ۱۵۰ قانون ثبت در خصوص تفکیک چنین بیان داشته «هرگاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضا به اداره ثبت ارسال میگردد و در تقاضانامه، باید ارزش مورد تفکیک براساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیک به قرار هر ده هزار ریال دویست ریال از طرف ذی‌نفع پرداخت گردد».
ماده ۱۵۴ قانون ثبت (اصلاحی ۳۱/۴/۱۳۶۵) هم چنین اعلام می‌دارد: دادگاه‌ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداری‌ها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا اداره ثبت ظرف دو ماه اظهار نظر نموده و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال‌کننده اعلام دارند در غیر این صورت دادگاه‌ها و ادارات ثبت رأساً نسبت به افراز یا تفکیک اقدام خواهند نمود.
از قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب۲۲/۱۲/۵۱ در رابطه با تفکیک یا افراز در شهرهایی که دارای نقشه جامع می‌باشند، ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه‌ای که شهرداری براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی تأیید کرده باشد، اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز، دادگاه‌ها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند. هرگاه ظرف مدت چهار ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت با دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز، رأساً اقدام خواهند نمود.
