رأی وحدت رویه 810 دیوان عالی کشور درخصوص حق فسخ بایع درصورت عدم اطلاع خریدار بعدی
مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵، و ۴۵۴ قانون مدني، چنانچه در ضمن عقد بيع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعيين شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبيع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اينكه خريدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبيع را به شخص ديگري فروخته باشد، مبيع بايد به بايع مسترد شود و عدم اطلاع خريدار بعدي از شرط مذكور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضاي رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالك، موجب بي اثر شدن شرط و زوال حق مالك اوليه نسبت به عين مال نخواهد بود
شماره ۱۲409 /۱۵۲ /110 - 26 /3 /۱400
مديرعامل محترم روزنامه رسمي كشور
گزارش پرونده وحدت رويه قضايي رديف 99 /73 هيأت عمومي ديوان عالي كشور با مقدمه و رأي شماره 810 ـ 4 /3 /۱400 به شرح ذيل تنظيم و جهت انتشار ارسال مي گردد.
معاون قضايي ديوان عالي كشور ـ غلامعلي صدقي
راي وحدت رويه شماره ۸۱۰ هيأت عمومي ديوان عالي كشور در خصوص استرداد مبيع به بايع به علت اعمال حق فسخ ناشي از عدم پرداخت ثمن حتي در صورت انتقال مبيع
مقدمه
جلسه هيأت عمومي ديوان عالي كشور در مورد پرونده وحدت رويه رديف 99 /73 ساعت 30 :8 روز سه شنبه، مورخ 4 /۳ /1400 به رياست حجت الاسلام والمسلمين جناب آقاي سيد احمد مرتضوي مقدم، رئيس محترم ديوان عالي كشور و با حضور حجت الاسلام والمسلمين جناب آقاي سيد محسن موسوي، نماينده محترم دادستان كل كشور با شركت آقايان رؤسا، مستشاران و اعضاي معاون كليه شعب ديوان عالي كشور، در سالن هيأت عمومي تشكيل شد و پس از تلاوت آياتي از كلام الله مجيد و قرائت گزارش پرونده و طرح و بررسي نظريات مختلف اعضاي شركت كننده در خصوص مورد و استماع نظر نماينده محترم دادستان كل كشور كه به ترتيب ذيل منعكس مي گردد، به صدور رأي وحدت رويه قضايي شماره ۸۱۰ ـ 4 /3 /۱400 منتهي گرديد.
به استحضار مي رساند، آقاي سيد ميثم ...، وكيل محترم دادگستري، با اعلام اينكه از سوي شعب شانزدهم و بيست و پنجم دادگاه تجديدنظر استان مازندران، در خصوص تأثير فسخ بيع در معاملات قبل از فسخ، آراء مختلف صادر شده است، درخواست طرح موضوع را در هيأت عمومي نموده است كه گزارش امر به شرح آتي تقديم مي شود:
الف) به حكايت دادنامه شماره ۹۸۰۹۹۷۱۵۱۱۱۰۰۵۶۱ ـ 31 /۴ /1398 شعبه ۱۱ دادگاه عمومي حقوقي ساري، آقاي علي ... به طرفيت آقايان ابوالفضل ...، سيد حسين ... و سيد مجتبي ... دعوايي به خواسته ابطال مبايعه نامه مورخ 5 /۴ /۱۳۹۴ تنظيمي خوانده رديف اول با دوم و مبايعه نامه مورخ 11 /۷ /۱۳۹۴ تنظيمي خواندگان رديف دوم و سوم ... مطرح كرده و توضيح داده است كه به موجب فروشنامه مورخ 2 /۳ /۱۳۹۴ ساختمان ... را به خوانده رديف اول با اين شرط به فروش رسانيده كه چنانچه وجه هر يك از چك ها از سوي خريدار كارسازي نگردد، بدون مراجعه به مراجع قضايي معامله فسخ و خريدار ملك را تحويل فروشنده (خواهان) نمايد. به جهت تخلف از قرارداد با طرح دعواي جداگانه، به موجب دادنامه شماره ۰۸۹۳ ـ 20 /۸ /94 شعبه پنجم دادگاه عمومي ساري حكم به فسخ معامله صادر شده و اين حكم در شعبه شانزدهم دادگاه تجديدنظر استان مازندران به موجب دادنامه شماره ۱۵۳۴ ـ 17 /۱۱ /۹۴ مورد تأييد قرار گرفته است. خواندگان رديف اول و سوم با ابلاغ وقت در جلسه حاضر نشده و لايحه اي ارسال نكرده و دفاعي به عمل نياورده اند. خوانده رديف دوم به همراه وكيل در جلسه حاضر شده و در دفاع موضوع را از موارد تلف حكمي دانسته و بيان داشته چون خواهان، خريدار اوليه را از انتقال منع نكرده است، حاليه متصرف، منتقلٌ إليه قانوني است و خواهان تنها مستحق دريافت مثل يا قيمت بنا از خريدار بدون واسطه است. دادگاه پس از رسيدگي چنين رأي داده است:
« ... نظر به جهات ۱. تأييد فسخ مبايعه نامه اوليه مورخ 2 /۳ /1394 خواهان با خوانده رديف اول به موجب دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۱۵۱۰۵۰۰۸۹۳ شعبه پنجم حقوقي و تأييد آن برابر دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۱۵۱۶۹۰۱۵۳۴ ـ 17 /۱۱ /۱۳۹۴ شعبه شانزدهم دادگاه تجديدنظر استان مازندران. ۲. منشأ بيع نامه هاي موضوع خواسته ابطال [يعني بيع نامه هاي] مورخ 5 /۴ /۱۳۹۴ و 11 /۷ /۱۳۹۴ همان تأييد فسخ بيع نامه مورخ 2 /۳ /۱۳۹۴ مي باشد [و به آنها] نيز تسري خواهد داشت. ۳. با توجه به بند ۴ ماده ۵ قرارداد اوليه مورخ 2 /۳ /1394 خواهان با خوانده رديف اول كه تصريح شده در صورت پاس نشدن هر يك از چك ها از سوي خريدار، فروشنده مي تواند معامله را فسخ كند و خريدار نيز موظف خواهد بود كه ملك را به فروشنده تحويل نمايد، لذا به نحو ضمني استنباط مي گردد مالكيت خوانده رديف اول با تأمين وجه چك ها مستقر [مي شود] و به جهت تخلف از شرط، اقدام خوانده رديف اول و سپس دوم و سوم باطل تلقي [مي]گردد. لذا دفاع وكيل خوانده رديف دوم را مؤثر در مقام ندانسته و به استناد مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۳۴، ۴۵۴ و ۴۵۵ از قانون مدني و ۱۹۸ و ۵۱۹ از قانون آيين دادرسي مدني حكم به بطلان بيع ... [منعقده] بين خواندگان به موجب بيع نامه[هاي] عادي مورخ 5 /۴ /۱۳۹۴ و 11 /۷ /۱۳۹۴ ... صادر مي نمايد.»
با تجديدنظرخواهي از اين رأي، شعبه شانزدهم دادگاه تجديدنظر استان مازندران به موجب دادنامه شماره ۹۹۰۹۹۷۱۵۱۶۹۰۰۰۴۳ ـ 20 /۱ /۱۳۹۹، چنين رأي داده است:
«... تجديدنظرخواهي ... قابل پذيرش نيست؛ زيرا دادنامه معترضٌ عنه از حيث مباني استدلال و استنباط مطابق با قانون اصدار يافته و خالي از ايراد و منقصت قانوني بوده و از نظر رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني خدشه اي بر آن وارد نيست و تجديدنظرخواه دليل و بينه اي كه موجبات نقض آن را فراهم نمايد، ارائه ننموده؛ خصوصاً اينكه پس از صدور حكم بطلان مبايعه نامه 2 /۳ /۱۳۹۴ في مابين آقايان علي... و ابوالفضل... معاملات متعاقبه آن يعني معاملات 5 /۴ /۱۳۹۴ و 11 /۷ /۱۳۹۴ باطل مي شود، زيرا با فسخ بيع اول كه به موجب دادنامه ۰۸۹۳ ـ ۹۴ مورخ 20 /۸ /۱۳۹۴ كه طي دادنامه شماره ۱۵۳۴ ـ 17 /۱۱ /94 شعبه شانزدهم تأييد شده صورت گرفته، هر يك از ثمن و مثمن بايد به متعاقدين اعاده گردد و در صورتي كه انتقالات بعدي باطل نشود امكان اعاده به وضع سابق منتفي مي شود، لذا به استناد ماده ۳۵۸ قانون آيين دادرسي مدني دادگاه ضمن رد تجديدنظرخواهي به عمل آمده، دادنامه مورد اعتراض را تأييد مي نمايد.»
ب) به حكايت دادنامه شماره ۹۸۰۹۹۷۱۵۲۵۴۰۰۹۴۷ ـ 21 /۷ /۱۳۹۸ شعبه چهاردهم دادگاه عمومي حقوقي ساري، در خصوص واخواهي آقاي صابر... به طرفيت آقاي علي ... نسبت به دادنامه ۹۷۰۹۹۷۱۵۲۵۴۰۱۵۶۷ ـ 25 /۱۲ /۱۳۹۷ صادره از همين شعبه كه متضمن صدور حكم به ابطال فروشنامه مورخ 6 /۴ /۱۳۹۴ و خلع يد واخواه و متفرعات مي باشد، دادگاه پس از رسيدگي، چنين رأي داده است:
«نظر به اينكه قراردادها و عقودي كه متعاملين منعقد مي نمايند بر اساس اصل حاكميت اراده در صورتي كه مخالف قانون امري، نظم عمومي و اخلاق حسنه نباشد مادامي كه با تراضي طرفين اقاله و تفاسخ يا به علت قانوني فسخ يا انفساخ [نشود يا حكم] ابطال و بطلان آن صادر نگردد، مفاد و محتويات آن وفق اصل تسبيب قراردادها في مابين طرفين و قائم مقام آنها لازم الرعايه و طرفين مكلف به ايفاء تعهدات قراردادي خود مي باشند و آثار عقد نيز جريان داشته و ادامه مي يابد. ضمناً اثر فسخ نسبت به آتيه است و اثر قهقهرايي نداشته و عطف به ماسبق نمي گردد، لذا دادگاه با احراز وقوع عقد بيع في مابين واخوانده و آقاي ابوالفضل ... به موجب فروشنامه مورخ 2 /۳ /۱۳۹۴ و احراز وقوع عقد بيع في مابين واخواه و ابوالفضل ... به موجب فروشنامه مورخ 6 /۴ /۱۳۹۴ كه مصون از انكار و تكذيب باقي ماند و خدشه اي بر صحت و اصالت آنها وارد نگرديد و اعلام فسخ واخواه نسبت به معامله با آقاي ابوالفضل ... به موجب اظهارنامه مورخ 18 /۴ /۱۳۹۴ و احراز تأييد فسخ فروشنامه مورخ 2 /۳ /۱۳۹۴ به موجب دادنامه شماره ۰۸۹۳ ـ 20 /۸ /۱۳۹۴ صادره از شعبه پنجم دادگاه حقوقي ساري و تأييد دادنامه مذكور به موجب دادنامه شماره ۱۵۳۴ ـ 17 /۱۱ /۱۳۹۴ صادره از شعبه شانزدهم دادگاه تجديدنظر مازندران، نظر به اينكه وجود خيار فسخ براي متبايعين مانع انتقال نمي شود در عقد بيع تا زماني كه فسخ اعمال نگرديده خللي بر صحت آن ايجاد نمي كند به جهت اينكه اثر فسخ نسبت به آينده است و از تاريخ فسخ آثار آن جاري مي گردد ...، همانطور كه قانونگذار فسخ عقد بيع پس از اجاره يا رهن مبيع توسط مشتري را موجب ابطال عقد اجاره ندانسته است و متعاملين فروشنامه مورخ 2 /۳ /۱۳۹۴ نيز عدم تصرفات ناقله در عين و منفعت را بر مشتري صريحاً يا ضمناً شرط ننموده اند، بنابراين اعلام فسخ واخوانده كه پس از عقد بيع مورخ 6 /۴ /۱۳۹۴ محقق گشته، نمي تواند موجب ابطال بيع مذكور گردد، لذا دادگاه با عنايت به مطالب معنون با قبول واخواهي واخواه و نقض دادنامه معترضٌ عنه مذكور با استناد به مواد ۳۰۵ و ۳۰۸ قانون آيين دادرسي مدني و مواد ۱۰، ۲۱۹، ۳۶۲، ۳۶۳، ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدني حكم به بطلان دعوي واخوانده صادر مي نمايد.»
با تجديدنظرخواهي از اين رأي، شعبه بيست و پنجم دادگاه تجديدنظر استان مازندران به موجب دادنامه شماره ۹۹۰۹۹۷۱۵۱۷۶۰۰۲۰۸ ـ 20 /۲ /۱۳۹۹، چنين رأي داده است:
«... نظر به اينكه دليل و بينه اي كه موجبات نقض و گسيختن دادنامه موصوف را فراهم نمايد اقامه و ابراز نشده و رأي صادر شده از حيث رعايت تشريفات دادرسي و انطباق با قوانين و قواعد مربوطه، فاقد اشكال و ايراد است با وصف مراتب فوق، دادگاه، تجديدنظرخواهي به عمل آمده را در خور پذيرش ندانسته به استناد ماده ۳۵۸ از قانون آيين دادرسي مدني رأي مورد اعتراض را تأييد و استوار مي نمايد.»
چنانكه ملاحظه مي شود، شعب شانزدهم و بيست و پنجم دادگاه تجديدنظر استان مازندران، در خصوص تأثير فسخ بيع در معاملات قبل از فسخ، اختلاف نظر دارند، به طوري كه شعبه بيست و پنجم فسخ بيع را مؤثر در معاملات انجام شده قبل از فسخ نمي داند، اما شعبه شانزدهم اين معاملات را باطل مي داند.
بنا به مراتب، در موضوع مشابه، اختلاف استنباط از قانون محقق شده است، لذا در اجراي ماده ۴۷۱ قانون آيين دادرسي كيفري به منظور ايجاد وحدت رويه قضايي، طرح موضوع در جلسه هيأت عمومي ديوان عالي كشور درخواست مي گردد .
معاون قضايي ديوان عالي كشور در امور هيأت عمومي ـ غلامعلي صدقي
ب) نظريه دادستان محترم كل كشور
احتراماً؛ در خصوص پرونده وحدت رويه قضايي رديف 99 /73 هيأت عمومي ديوان عالي كشور به شرح آتي اظهار عقيده مي نمايم:
۱. هر چند عقد بيع از زمره عقود تمليكي بوده و به مجرد انعقاد آن في مابين متعاقدين، مالكيت فروشنده نسبت به مورد معامله زائل و علاقه مالكيت مشتري بر مورد معامله مستقر مي گردد و اين حق مالكيت نيز كامل ترين حق عيني بوده كه به مالك اجازه هر گونه انتفاع از مالكيت خود را مي دهد و هيچ كس نمي تواند اين حق را محدود نمايد و يا مانع از اعمال حق مالكانه شود، ليكن در مواردي نيز متعاقدين اين انتقال مالكيت را منوط به تحقق شروطي نموده و براي تخلف از اين شروط، حق فسخ را پيش بيني مي نمايند و اين حق زماني براي صاحب شرط قابليت اعمال را دارد كه مراتب تخلف طرف مقابل را به اثبات رسانيده باشد و اين موضوع در قالب خيار تخلف از شرط قابل اعمال است. چون در خيار تخلف از شرط، فرض اين است كه متعهد به التزام خود وفا نمي كند و اجبار او نيز ميسر نمي شود و به وسيله ديگران هم نتيجه مطلوب به دست نمي آيد، لذا در اينگونه موارد شخصي كه شرط به سود اوست و راهي براي رفع ضرر ندارد، حق فسخ عقد را پيدا مي كند. به تعبير ديگر، خيار تخلف از شرط، نتيجه تخلف از تراضي و امتناع اجراي متعهد ناشي از آن است.
۲. به عنوان قاعده بايد گفت وجود خيار براي فروشنده، مانع انتقال توسط خريدار نيست و اين موضوع در ماده ۳۶۳ قانون مدني آمده است: «در عقد بيع وجود خيار فسخ براي متبايعين با وجود اجلي... مانع انتقال نمي شود»، اما در مورد اينكه آيا تمامي انتقالات بدون توجه به مبناي آن درست است يا خير، بايد قائل به تفصيل شد؛ با اين توضيح كه در خيار شرط، خريدار حق انتقال عين به غير را به صورت مطلق ندارد، زيرا مالكيت خريدار بر مبيع كاملاً استقرار پيدا نكرده و متزلزل است و به بيان ديگر، رابطه فروشنده با مبيع به طور كامل قطع نشده است، پس در صورت انتقال، انتقال واقع شده، غيرنافذ خواهد بود و اين بدان جهت است كه در بيع شرط، ظاهر بر اين است كه فروشنده با فسخ معامله قصد دارد عين مبيع را مسترد نمايد اما در مواردي كه عقد بيع منعقد و متعاقدين شرطي را مورد لحوق توافق قرار مي دهند، وضع متفاوت است. الف) خريدار مورد معامله را با اطلاع فروشنده اول به ديگري منتقل مي نمايد. اينجا معامله صحيح بوده و موجبي براي ابطال معامله نيست و فروشنده اول نمي تواند ابطال معامله را خواستار شود. ب) مشتري به طور مطلق عين معامله را به غير انتقال مي دهد كه چنين معامله اي به جهت تجاوز به حق بايع، غيرنافذ خواهد بود. بديهي است اگر بايع از حق فسخ خود در مهلت مقرر استفاده نكند، معامله صحيح خواهد بود، اما اگر فروشنده عقد را فسخ كند، صحت عمل مشتري منوط به اجازه بايع است كه در اين گونه موارد، عقد واقع شده دوم محكوم به ابطال است.
۳. تصرفات خريدار در جايي كه خيار بايع ناشي از توافق طرفين باشد (شرط مندرج در قرارداد اوليه با همان خيار تخلف از شرط) چون بنا بر استرداد عين در صورت وقوع تخلف است، تصرف مشتري، تصرفي متزلزل است و فسخ بايع مي تواند به صحت عقد واقع شده توسط خريدار خلل وارد آورد، ولي تصرفات خريدار در جايي كه خيار بايع ناشي از حكم قانوني باشد، تصرفي نافذ شمرده مي شود و مورد معامله در حكم تلف محسوب مي شود و فروشنده بايد بدل را مطالبه نمايد، اما در ما نحن فيه، آنچه مبناي فسخ بوده، شرط مورد تراضي در ضمن قرارداد بوده است كه خريدار با عدم پاس نمودن چك مرتكب تخلف از قرارداد شده و قرارداد منتهي به فسخ شده و لزوماً مي بايست عوضين مسترد شود و چون خريدار اول با علم به وجود شرط در قرارداد، اقدام به معامله نموده، معامله دوم وي با خريدار دوم با عدم تنفيذ فروشنده، غيرنافذ و نتيجه عدم نفوذ، بطلان قرارداد است؛ لذا با عنايت به مراتب مارّالذكر و توجه به نظريه حضرت آيت الله خوئي (ره) مبني بر اينكه در خصوص مورد، خريدار حق انتقال عين را به طور مطلق ندارد، چون مالكيت وي بر مبيع كاملاً مستقر نشده و متزلزل است و با توجه به نظريه صاحب مكاسب مبني بر اينكه غرض بايع از جعل خيار شرط، استرداد عين مال خويش است و استرداد عين مال، محقق نخواهد شد، مگر اينكه مشتري ملتزم به حفاظت از مال براي بايع باشد و با در نظر گرفتن اينكه حق بايع تا زمان محقق نشدن مقتضاي شرط فسخ و يا احراز اِعمال يا اسقاط حق، باقي است و چون عين موجود است، تحت هيچ عنوان تلف حكمي محسوب نمي شود، لذا در نتيجه، رأي صادره از شعبه ۱۶ دادگاه تجديد نظر صحيح و مطابق با موازين قانوني است.
مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵، و ۴۵۴ قانون مدني، چنانچه در ضمن عقد بيع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعيين شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبيع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اينكه خريدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبيع را به شخص ديگري فروخته باشد، مبيع بايد به بايع مسترد شود و عدم اطلاع خريدار بعدي از شرط مذكور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضاي رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالك، موجب بي اثر شدن شرط و زوال حق مالك اوليه نسبت به عين مال نخواهد بود. بنا به مراتب، رأي شعبه شانزدهم دادگاه تجديدنظر استان مازندران تا حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص داده مي شود. اين رأي طبق ماده ۴۷۱ قانون آيين دادرسي كيفري مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدي، در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور، دادگاه ها و ساير مراجع، اعم از قضايي و غير آن لازم الاتباع است.
هيأت عمومي ديوان عالي كشور
این بخش عمداً متن کامل قانون را کپی نمیکند تا خطر نمایش نسخه منسوخ کاهش یابد. برای استناد، منبع رسمی را بررسی کنید.
گفتوگو درباره این مطلب
سؤال، نظر یا تجربه‌تان را مطرح کنید
میتوانید درباره همین موضوع سؤال بپرسید یا به سؤال کاربران پاسخ بدهید. پاسخهای دارای نشان «پاسخ رسمی دفتر» از طرف مدیریت دفتر منتشر شدهاند.
۰پیام منتشرشده
پاسخ کاربران صرفاً دیدگاه عمومی است و مشاوره حقوقی رسمی محسوب نمیشود. برای تصمیم درباره پرونده واقعی، اسناد و شرایط اختصاصی باید توسط وکیل بررسی شود.
