یکی از اصطلاحات حوزه ثبت اسناد و املاک، عبارت تقسیم نامه است. تقسیم نامه زمانی تنظیم می شود که چند نفر بخواهند مالی شریکی میان خود را تقسیم نموده و سند جداگانه نسبت به سهم خود بگیرند که یکی از موارد آن، تقسیم نامه آپارتمان می باشد.
هر چند که تنظیم تقسیم نامه آپارتمان، میان مالکان آن، امری اجباری نمی باشد؛ اما معمولا پس از هر ساخت و ساز یک مجتمع آپارتمانی، صاحبان آپارتمان، به تنظیم تقسیم نامه میان خود اقدام می نمایند. به همین جهت، اطلاع از جزئیات تقسیم نامه آپارتمان نظیر شرایط و مدارک آن امری ضروری است.
تقسیم نامه آپارتمان چیست تقسیم نامه قراردادی است که میان مالکان مختلف مال مشاع تنظیم شده و به شراکت آنها در آن مال، پایان می دهد. طبق ماده 581 قانون مدنی، تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود. بنابراین، از آن جایی که در اموال مشاعی، مالکان مال، به تنهایی و بدون رضایت دیگر صاحبان، نمی توانند به دخل و تصرف در مال اقدام نمایند، ممکن است که برخی شرکا، تقاضای تقسیم مال و مشخص شدن قدر السهم خود را داشته باشند که در این صورت، شراکت آن ها در مال مشاع پایان خواهد یافت. ماده 587 قانون مدنی، یکی از موارد مرتفع شدن شراکت را تقسیم مال مشاع می داند.
به منظور تقسیم هر مال مشاعی، من جمله آپارتمان، شرکا می توانند به تنظیم تقسیم نامه میان خود اقدام نمایند. بنابراین در پاسخ به این پرسش که تقسیم نامه آپارتمان چیست، می توان بیان نمود که تقسیم نامه آپارتمان، قراردادی است که میان صاحبان متعدد آپارتمان مشاعی، منعقد گردیده و قدرالسهم هر یک را از آپارتمان مشخص کرده و به شراکت آن ها در خصوص مالکیت آپارتمان پایان می دهد.
شرایط تقسیم نامه آپارتمان تقسیم نامه آپارتمان سندی است که سهم هر یک از مالکان آپارتمان مزبور را، از این مال مشاعی، مشخص نموده و به آنها اجازه می دهد که در حصه خود دخل و تصرف نمایند. ضوابط تنظیم و شرایط تقسیم نامه آپارتمان را بیان نماییم که به شرح زیر می باشد:
عدم ممنوعیت تنظیم تقسیم نامه آپارتمان به موجب حکم قانون یا با رضایت طرفین
توافق کلیه شرکا مبنی بر تنظیم تقسیم نامه آپارتمان (بر طبق ماده 591 قانون مدنی، در صورت عدم توافق بین شرکا حاکم اجبار به تقسیم می کند، مشروط بر این که تنظیم سند تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت، اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.)
تنظیم تقسیم نامه آپارتمان موجب افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت نباشد.
تقسیم نامه آپارتمان نباید برای تقسیم مال وقف بین موقوف علیهم نگاشته شود.
تنظیم تقسیم نامه آپارتمان نباید موجب وارد آمدن ضرر به شرکا گردد. (در صورتی که تقاضا از طرف متضرر باشد، طرف دیگر اجبار می شود و اگر برعکس تقاضا از طرف غیر متضرر بشود، شریک متضرر اجبار بر تقسیم نمی شود. ضرری که مانع از تقسیم می شود نیز عبارت است از نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتا قابل مسامحه نباشد.)
همچنین لازم به ذکر است که در پاسخ به پرسش مالک پشت بام آپارتمان کیست، باید گفت پشت بام از مشاعات ساختمان و متعلق به تمامی مالکان است. در قانون مسئول نگهداری کلید پشت بام به طور مستقل تعیین نشده، اما مدیر نمی تواند بدون دلیل موجه مانع دسترسی مالکان به آن شود.